미분양 주택 취득세 감면 요건 - 6억과 7억이 갈리는 이유

비수도권 미분양 아파트를 사면 취득세를 얼마나 깎아 줄까요? 준공 후에도 남은 미분양 아파트를 사업주체에게서 처음 유상으로 취득하고 전용 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하라면 취득세 산출세액의 25%가 경감됩니다. 지자체가 조례로 25%를 더 얹으면 최대 50%가 되지만, 그 추가분은 조례를 제정한 지자체에서만 붙습니다.

그런데 많은 설명이 여기서 한 가지를 뭉뚱그립니다. 취득세 감면 기준은 6억원인데, 양도세 중과 배제와 종부세 주택 수 제외 기준은 7억원입니다. 그래서 6억원 초과 7억원 이하 구간에서는 취득세 감면은 못 받고 주택 수 제외만 받는 엇갈림이 생깁니다.

✋ 2026년 7월 기준 이 특례들은 2026년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용됩니다. 현행 조문에는 2027년 이후를 정한 규정이 없으니, 연말이 지난 뒤라면 기한부터 다시 확인하세요.

💡 아래에서는 취득세·양도세·종부세 세 갈래 요건을 한 표로 대조하고, 취득가액 구간별 판정표와 계산 예시 두 가지, 내 지역 감면율 확인 경로까지 정리했습니다.

미분양 주택 취득세 감면, 무엇을 얼마나 깎아주나

근거는 지방세특례제한법 제33조의3 제4항입니다. 2026년 7월 기준 이 항은 수도권 밖 준공 후 미분양 아파트를 사업주체로부터 최초로 유상거래로 취득하고 전용면적 85㎡ 이하·지방세법 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액 6억원 이하이면 취득세의 100분의 25를 2026년 12월 31일까지 경감한다고 정합니다.

조문은 실제 입주한 기간이 1년 미만일 것도 요구하고, 부담부증여와 법인·단체의 취득은 제외합니다. 제4항과 조례 위임 규정인 제5항은 2025년 12월 31일 개정으로 신설됐습니다. 같은 조 제1항부터 제3항까지는 사업주체가 신축한 미분양 아파트를 2년 이상 임대하는 경우의 감면이고 기준가액도 3억원 이하라 별개 규정입니다.

'2025년 8월부터 한시 시행'이라 적은 글도 보이지만, 조문상 개인 취득분 경감인 제4항은 2025년 12월 31일 개정으로 신설된 규정입니다. 내 취득일이 대상 기간에 드는지는 조문에 적힌 개정 시점과 경감 기한으로 따져야 합니다.

✋ 여기서 말하는 미분양은 '준공 후 미분양'입니다. 취득세 조문은 대상을 '주택법 제49조에 따른 사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인 포함)을 받은 후 분양되지 아니한 아파트'로 적고 있어, 사용승인 전에 팔리지 않은 일반 미분양은 대상이 아닙니다.

생애최초 주택 구입 취득세 감면은 근거 조문도 요건도 다른 별개 제도라 이 글에서는 다루지 않습니다.

6억과 7억, 세목마다 기준가액이 다릅니다

어떤 글은 6억원, 어떤 글은 7억원이라 합니다. 둘 다 맞습니다 — 세목이 다르기 때문입니다. 취득세는 지방세, 양도세와 종부세는 국세라 근거 법령부터 갈라집니다.

먼저 볼 곳은 기준 취득가액 열입니다. 대상 주택의 범위도 같지 않습니다 — 취득세 조문은 '아파트'로 한정하지만, 양도세·종부세 조문은 '준공 후 미분양주택'이라고만 적고 나머지 세부 요건은 재정경제부령에 위임하고 있습니다.

✋ 취득세 감면과 양도세 중과 배제는 별개 제도입니다. 취득세는 지방세법 제20조에 따라 취득한 날부터 60일 이내에 위택스나 시·군·구청에 신고·납부하면서 감면을 함께 신청해야 하지만, 양도세·종부세는 신고·과세 때 요건 충족 여부로 판단합니다. 하나를 받았다고 다른 하나가 따라오지 않습니다.

취득가액 구간별 판정표

다른 요건을 모두 충족했다고 놓고 취득가액만 바꾸면 판정이 이렇게 갈립니다.

취득세 요건(수도권 밖·85㎡ 이하·준공 후 미분양·사업주체로부터 최초 유상거래 취득·취득기한)을 모두 충족한 전제입니다. 취득세는 ✕인데 주택 수 제외는 ○인 구간, 그게 6억 5,000만원 행입니다.

경계 금액이라면 계약서 숫자만 보지 말고 실제 거래 수준부터 확인해 보세요. 대상 단지의 최근 거래는 아파트 실거래가 조회에서 볼 수 있습니다. 다만 실거래가는 시세 참고이고 감면 판정 기준은 지방세법 제10조의3에 따른 '취득 당시의 가액'입니다. 유상승계취득은 취득시기 이전에 그 물건을 취득하기 위해 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용 중 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격으로 정해지므로, 어떤 비용까지 들어가는지는 관할 시·군·구청에 확인하세요.

내 물건이 대상인지 판정하는 순서

요건이 여섯 갈래라 한꺼번에 보면 헷갈립니다. 순서대로 하나씩 걸러 보세요.

1. 수도권 밖인가 — 수도권정비계획법상 수도권은 서울특별시·인천광역시·경기도라, 이 세 곳에 있으면 대상이 아닙니다.
2. 준공(사용승인) 후에도 남은 물량인가 — 준공 전 미분양은 제외됩니다.
3. 사업주체(시행사·건설사)로부터 최초로 유상거래로 취득하는가 — 취득세 조문은 부담부증여와 법인·단체의 취득을 제외하고, 실제 입주한 기간이 1년 미만일 것도 함께 요구합니다.
4. 전용면적 85㎡ 이하인가.
5. 취득가액이 6억원 이하인가(취득세), 7억원 이하인가(양도세·종부세) — 여기서 갈립니다.
6. 취득일이 특례 기간 안인가 — 양도세·종부세는 2024-01-10~2026-12-31, 취득세는 2026-12-31까지.

다섯째에서 6억원과 7억원 사이에 걸렸다면, 그게 취득세 감면은 놓치고 주택 수 제외만 남는 구간입니다.

✋ '주택 수에서 빠진다'는 말은 비과세가 아닙니다. 다른 주택의 세금을 계산할 때 이 집을 세지 않는다는 뜻일 뿐, 이 주택을 팔 때 양도세가 면제된다는 의미가 아닙니다. 1세대 1주택 비과세는 보유·거주 요건을 따로 충족해야 하고, 거주요건이 걸린다면 상생임대인 특례 같은 별도 규정을 봐야 합니다.

양도세 중과는 소득세법 제104조 제7항에 따라 조정대상지역에 있는 주택에 적용되는 규정이라, 보유 중인 다른 주택의 규제지역 여부도 함께 봐야 합니다.

취득세는 실제로 얼마나 줄어드나 - 계산 예시 두 가지

감면 폭은 산출세액에서 몇 %를 깎느냐로 정해집니다. 유상거래로 주택을 취득할 때의 표준세율은 지방세법 제11조 제1항 제8호가 정하고, 취득 당시의 가액이 6억원 이하이면 1천분의 10입니다. 아래에서는 세율 대신 산출세액을 100으로 놓고 감면 폭만 봅니다. 예시 A는 수도권 밖 준공 후 미분양 아파트를 5억원에 취득하고 나머지 요건을 모두 충족한 경우입니다.

표의 숫자는 감면 후 실제로 납부할 취득세 본세의 상대값이고, 부가세목은 넣지 않았습니다. 셋째 줄은 조례를 제정한 지자체에서만 성립합니다.

예시 B는 조건이 같고 취득가액만 6억 5,000만원인 경우입니다. 취득세는 6억원을 넘어 감면이 없으니 100을 그대로 냅니다. 반면 7억원 이하라 양도세 중과 판정과 종부세액 계산에서는 주택 수 제외를 받을 수 있습니다.

'최대 50%'를 그대로 믿으면 안 되는 이유

'전국 어디서나 50%'는 절반만 맞습니다. 법이 정한 경감은 25%이고, 나머지는 제33조의3 제5항이 '100분의 25의 범위에서 조례로 정하는 율'로 지방자치단체에 위임한 몫이기 때문입니다. 조례가 없는 지자체라면 법정 25%만 적용됩니다. 그럼 내 지역은 어떻게 확인할까요?

1. 위택스(wetax.go.kr) 지방세 감면 안내에서 해당 항목을 확인합니다.
2. 주택 소재지 시·군·구청 세무과에 추가 경감 여부와 신청 서류를 문의합니다.
3. 자치법규정보시스템(elis.go.kr)에서 그 지자체 감면 조례 원문을 확인합니다.

✋ 추가 경감률은 지방자치단체가 조례로 정하므로 지역마다 다릅니다. 특정 지자체가 발표한 감면율을 내 지역에 그대로 대입하면 안 됩니다.

2026년 12월 31일까지 - 취득기한과 헷갈리는 특례

세 갈래 모두 취득 시점으로 판단합니다. 양도세·종부세 주택 수 제외는 2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 취득분이 대상이고, 취득세 경감은 조문이 '2026년 12월 31일까지' 경감한다고 정해 종료 시점만 두고 있습니다. 2026년 7월 기준 세 조문 어디에도 2027년 이후를 정한 규정은 없습니다.

✋ 이름이 비슷한 소형 신축주택 특례와 섞으면 안 됩니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호 가목의 소형 신축주택은 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득분이 대상이고, 전용면적 60㎡ 이하·취득가액 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하이면서 아파트(주택법에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외)에 해당하지 않아야 합니다. 대상·기한·기준가액이 모두 달라 따로 판단해야 합니다.

다주택자 양도세 중과의 한시 배제도 함께 확인해야 합니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 가목은 보유기간 2년 이상인 주택을 '2026년 5월 9일까지 양도하는 주택'으로 한정해 중과 대상에서 빼주는데, 2026년 7월 기준 이 기간은 이미 지났습니다. 같은 호 나목·다목에 기간이 다른 유형이 따로 있으니 개별 사안은 조문을 직접 확인해야 합니다.

준공 후 미분양은 준공까지 마쳤는데도 계약자를 찾지 못한 물량입니다. 세제 요건 충족 여부와 그 주택을 살지 말지는 별개의 판단입니다.

자주 묻는 질문

취득가액이 6억원 초과 7억원 이하면 아무 혜택도 없나요? 취득세 감면은 못 받지만 양도세 중과 배제와 종부세 주택 수 제외는 받을 수 있습니다. 두 제도의 기준가액이 6억원과 7억원으로 다르기 때문입니다.

저도 50%를 다 받을까요? 법정 25%는 요건만 맞으면 적용되지만, 나머지는 제33조의3 제5항에 따라 조례를 제정한 지자체에서만 붙습니다. 그 추가 경감률도 100분의 25 범위에서 조례가 정하므로 지역마다 다릅니다.

감면 신청은 언제, 무슨 서류로 하나요? 취득세는 지방세법 제20조에 따라 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 하고, 지방세특례제한법 시행령 제126조는 감면 신청을 '납세의무자가 과세표준과 세액을 신고하는 때' 하도록 정합니다. 이미 신고·납부한 뒤라면 지방세기본법 제50조에 따라 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정을 청구할 수 있습니다. 첨부 서류는 관할 시·군·구청에 확인하세요.

오피스텔이나 빌라도 되나요? 취득세 조문은 대상을 '아파트'로 적고 있습니다. 양도세·종부세 조문은 '준공 후 미분양주택'이라고만 적고 세부 요건을 재정경제부령에 위임하고 있어, 아파트가 아닌 주택은 관할 시·군·구청과 세무서 확인이 필요합니다.

이 집을 사면 기존 1주택 비과세가 깨지나요? 주택 수에서 빼주는 규정은 소득세법 시행령 제167조의3(양도세 중과 판정)과 종합부동산세법 시행령 제4조의3(종부세액 계산)에 있습니다. 둘 다 세금을 계산할 때 세는 주택 수에 관한 규정이라 1세대 1주택 비과세 요건과는 근거 조문이 다릅니다. 비과세 판정은 관할 세무서나 세무 전문가에게 개별 확인하세요.

📌 세 줄로 정리하면 이렇습니다.

• 취득세 감면: 수도권 밖 준공 후 미분양 아파트 · 85㎡ 이하 · 6억원 이하 · 사업주체 최초 유상취득 · 2026-12-31까지 취득.
• 양도세 중과 배제·종부세 주택 수 제외: 조건은 비슷하되 기준가액 7억원 이하 · 2024-01-10~2026-12-31 취득.
• 6억원 초과 7억원 이하: 취득세 감면 ✕, 주택 수 제외 ○.

특례는 기한이 정해진 제도입니다. 2026년 12월 31일이 지나면 연장 여부에 따라 판정이 달라지므로, 계약 전에 조문과 내 지역 조례를 한 번 더 확인하세요.

※ 본 글은 제도 요건을 정리한 정보 제공 목적의 글이며, 특정 주택의 매입·매도를 권유하지 않습니다. 개별 사안은 관할 시·군·구청과 세무 전문가 확인이 필요합니다.