전월세 전환율 2026, 법정 상한 계산법과 적용 범위 총정리

전세를 월세로 돌리거나, 반대로 월세 낀 집을 전세로 바꿀 때 '월세를 얼마로 매겨야 정당한가' 막막하셨죠? 인터넷 계산기는 숫자만 뱉을 뿐, 그 값이 법으로 강제되는 상한인지 아닌지는 알려주지 않습니다.

결론부터 말씀드리면, 법정 전월세 전환율은 '한국은행 기준금리 + 2%p'로 정해집니다. 그리고 이 상한은 계약 갱신·계약기간 중 전환에만 강제되고, 신규계약에는 적용되지 않습니다. 내 계약이 어디에 해당하는지부터 가리는 것이 먼저입니다.

💡 이 글을 읽으면 알 수 있어요

• 2026년 법정 전월세 전환율 상한이 몇 %인지 (기준금리 연동 구조)
• 전세↔월세를 양방향으로 계산하는 공식과 실제 숫자 예시
• 이 상한이 내 계약(신규·갱신)에 실제로 적용되는지 판정하는 법
• 상한을 넘겨 낸 월세를 돌려받는 방법

전월세 전환율, 정확히 무슨 뜻일까요?

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 '환산 비율'입니다. 쉽게 말해 보증금 1억원을 월세로 돌리면 1년에 얼마의 월세로 치느냐를 정하는 비율이죠. 전환율이 높을수록 같은 보증금이 더 비싼 월세로 바뀝니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 게 '법정 전환율'과 '시장 전환율'입니다. 두 개념은 산정 근거도, 강제력도 다릅니다. 표로 나란히 비교해 보겠습니다.

즉 시장 전환율은 '요즘 시세가 이렇다'는 참고용이고, 법으로 넘으면 안 되는 선을 긋는 건 법정 전환율입니다. 그런데 그 선이 모든 계약에 그어지는 건 아닙니다 — 이 얘기는 뒤에서 자세히 다루겠습니다.

2026년 법정 전월세 전환율 상한은 몇 %일까요?

주택의 법정 전월세 전환율 상한은 '한국은행 기준금리 + 2%p'입니다(주택임대차보호법 §7의2 및 시행령 제9조, 2026년 7월 기준). 정확히는 법이 '기준금리 + 2%p'와 시행령이 정한 '연 10%' 두 값을 비교해 낮은 쪽을 상한으로 삼습니다. 지금처럼 기준금리가 낮은 구간에서는 '기준금리 + 2%p'가 항상 낮아 이 값이 실질 상한이 됩니다. 그래서 기준금리가 오르면 상한도 같이 오르고, 내리면 같이 내려갑니다.

2026년 7월 12일 현재 한국은행 기준금리는 연 2.50%이고, 여기에 2%p를 더한 4.50%가 법정 상한입니다[발행 직전 확인]. 다만 오는 7월 16일 금융통화위원회 결과에 따라 기준금리가 바뀌면 상한도 즉시 연동해 달라지므로, 발행 시점에 확정 값을 다시 확인해야 합니다.

✋ 전망치를 상한으로 오해하면 안 됩니다. 일부에서 금리 인상 가능성을 거론하지만, 확정 전까지는 예측일 뿐입니다. 실제 상한은 금통위가 기준금리를 확정한 뒤에야 확정됩니다.

기준금리 구간별로 법정 상한이 어떻게 달라지는지 조견표로 정리했습니다. 내 계약 시점의 기준금리를 찾아 대입하면 상한이 바로 나옵니다.

2026년 7월 12일 현재 기준금리는 연 2.50%이므로 법정 상한은 4.50%입니다[발행 직전 확인]. 7월 16일 금통위 결과에 따라 달라질 수 있으니, 발행 시점의 확정 값을 위 조견표에서 확인하세요. 참고로 이 글은 주택 임대차 기준입니다 — 상가(상가건물임대차보호법)는 상한 산식이 달라 별도로 확인해야 합니다.

전세와 월세, 실제 계산은 어떻게 하나요?

공식은 방향에 따라 두 개입니다. 아래 예시의 전환율은 설명을 위해 4.5%로 가정했습니다 — 공교롭게도 2026년 7월 12일 현재 법정 상한(기준금리 2.50% + 2%p)과 같은 값이지만, 상한은 기준금리에 따라 바뀌니 실제 계산에는 위 조견표에서 확인한 상한을 넣으면 됩니다.

전세를 월세로 돌릴 때는 이렇게 계산합니다. 월세 = (전세보증금 - 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12. 전세금 중 일부만 월세로 돌리고 나머지는 보증금으로 남기는 경우가 대부분이라, 전환 대상 금액을 먼저 잡는 게 핵심입니다.

예를 들어 전세보증금 3억원짜리 집을 보증금 1억원 + 나머지를 월세로 돌린다고 해봅시다. 전환 대상 금액은 2억원입니다. (3억원 - 1억원) × 4.5% ÷ 12 = 월 75만원이 됩니다. 즉 보증금 1억원에 월세 75만원인 셈입니다.

반대로 월세를 전세보증금으로 환산할 때는 식을 뒤집습니다. 전세보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율). 월세를 1년 치로 불린 뒤 전환율로 나눠, 보증금 환산액을 구하는 방식입니다.

이번엔 되돌려 볼까요? 보증금 1억원 + 월세 75만원, 전환율 4.5%라면 1억원 + (75만원 × 12 ÷ 0.045) = 1억원 + 2억원 = 3억원입니다. 원래 전세가로 정확히 돌아옵니다.

숫자를 직접 넣어 보고 싶다면 아래 계산기가 편합니다. 다만 계산기는 금액만 산출할 뿐, 그 전환율 상한이 내 계약에 강제되는지까지는 판정해 주지 않습니다 — 적용 여부는 바로 다음 판정표로 확인하세요.

이 상한, 내 계약에도 적용될까요?

여기가 대부분의 글이 흐리고 넘어가는 지점입니다. 법정 상한은 '모든 전월세 전환'에 적용되는 게 아닙니다. 주택임대차보호법 §7의2가 '계약기간 중 전환'과 '갱신'을 대상으로 삼기 때문입니다.

핵심은 신규계약과 갱신계약의 차이입니다. 완전히 새로 맺는 계약은 보증금·월세를 당사자가 합의로 정하므로 법정 전환율이 강제되지 않습니다. 반면 살던 집을 갱신하거나 계약기간 중에 전세를 월세로 돌릴 때는 상한이 강제됩니다. 내 상황을 판정표에 대입해 보세요.

한 가지 더. 갱신 때 흔히 듣는 '5% 상한'은 전환율과는 다른 규정입니다. 5%는 차임(월세·보증금) 자체의 증액 폭을 제한하는 규정으로, 주택임대차보호법 제7조가 증액청구를 약정한 차임·보증금의 '20분의 1'(=5%)로 제한합니다. 전환율 상한은 전세를 월세로 바꿀 때의 환산 비율을 제한하는 별개 조항이니, 둘을 섞지 마세요.

상한을 넘겼다면 초과분을 돌려받을 수 있나요?

갱신이나 계약기간 중 전환인데 합의로 상한을 넘긴 전환율을 적용했다면 어떻게 될까요? 상한을 넘는 부분은 효력이 인정되지 않고, 이미 더 낸 월세는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.

경쟁 글들은 흔히 '초과분은 무효'라고만 설명합니다. 정확히는 주택임대차보호법 제10조가 '이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다'고 정하므로, 상한을 넘는 약정 부분은 효력이 부정됩니다. 그에 따라 법률상 원인 없이 더 낸 초과분은 민법 제741조 부당이득반환 청구로 되돌려받는 구조입니다. 무효와 반환은 별개가 아니라 이어지는 절차인 셈입니다.

숫자로 보겠습니다. 갱신계약에서 전환 대상 보증금 2억원에 전환율 6%를 합의했다고 해봅시다. 법정 상한이 4.5%라면 아래처럼 차이가 벌어집니다.

• 6% 적용 월세: 2억원 × 6% ÷ 12 = 월 100만원
• 법정 상한 4.5% 적용 월세: 2억원 × 4.5% ÷ 12 = 월 75만원
• 초과분: 월 25만원 → 1년이면 300만원

이 월 25만원(연 300만원)이 부당이득반환 청구의 대상이 됩니다. 다만 실제 청구·다툼은 임대차분쟁조정위원회 상담이나 법률 상담을 먼저 거치는 편이 안전합니다.

전월세 전환율, 이것만 기억하세요

📌 핵심을 정리하면 이렇습니다.

• 주택 법정 전월세 전환율 = 한국은행 기준금리 + 2%p. 2026년 7월 12일 현재 기준금리 2.50% → 상한 4.50%(7/16 금통위 결과에 따라 변동 가능, 발행 직전 확인).
• 전세→월세: (보증금 차액) × 전환율 ÷ 12 / 월세→전세: 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
• 상한은 갱신·계약기간 중 전환에만 강제. 신규계약은 당사자 합의로 결정.
• 갱신·계약기간 중 전환에서 상한 초과분은 부당이득반환 청구 가능.

전월세 상한처럼 지역·시기에 따라 조건이 달라지는 부동산 규제가 궁금하다면 규제지역 지정되면 달라지는 것도 함께 보세요. 계약서에 도장을 찍기 전, 내 계약이 신규인지 갱신인지부터 확인하는 습관을 들이세요.

※ 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 계약의 법적 판단은 전문가 상담을 권합니다. 제도·수치는 확정 시점에 따라 달라질 수 있습니다.