오피스텔·분양권 주택 수 판정 - 취득세·양도세·청약 조견표

오피스텔 한 채를 가지고 계신가요? 청약홈에서는 무주택으로 나오는데 취득세에서는 주택 수에 들어간다는 설명을 같이 보셨을 겁니다. 둘 다 맞습니다 — 제도마다 '주택'을 정하는 근거 법률이 다르기 때문입니다.

그래서 자산에서 출발하면 답이 갈립니다. 판정은 세 단계입니다 — 어느 제도인가, 그 제도의 근거 조문이 무엇을 세는가, 내 취득 시점이 경계의 어느 쪽인가.

이 글이 다루는 범위는 '주택 수에 세는가'까지입니다. 무주택세대구성원 인정 범위·거주지역 요건·재당첨 제한 같은 청약 요건은 이 글의 범위가 아닙니다. 종합부동산세의 세액·공제·특례도 이 글의 범위가 아닙니다.

💡 이 글을 읽으면 알 수 있어요

• 취득세·양도세·청약이 같은 오피스텔을 다르게 세는 이유
• 내 오피스텔의 갈림길인 '주택분 재산세'를 어디서 확인하는지
• 분양권·입주권이 집도 아닌데 주택 수에 가산되는 구조

제도별 주택 수 판정 조견표

표부터 봅니다. 아래 칸에 적은 것은 세금 액수가 아니라 '주택 수에 세는가'뿐입니다. 세율·세액·감면 숫자는 한 줄도 담지 않았습니다.

읽는 순서가 있습니다. 세로로 내 자산을 찾고 가로로 지금 궁금한 제도를 고르면 그 칸이 답입니다. 한 줄을 통째로 읽으면 같은 자산이 제도마다 다르게 세어진다는 사실이 그대로 보입니다.

마지막 줄에 날짜가 둘인 이유는 근거 법률이 다르기 때문입니다. 취득세와 양도세는 각각 다른 개정 법률로 산입 범위가 넓어졌고, 그 법률의 부칙이 '언제 취득한 것부터' 적용할지를 따로 정했습니다. 부칙 문언은 아래에서 그대로 옮깁니다.

조합원입주권은 이 표에서 뺐습니다. 세 제도가 저마다 다른 조문으로 다루고 있어, 한 칸에 욱여넣는 대신 아래 '분양권·입주권' 절에서 근거 조문과 함께 따로 정리했습니다.

청약 열은 이 표 한 줄이 전부입니다. 무주택 판정에서 오피스텔과 분양권을 어떻게 보는지까지만 담았고, 신청 자격 요건은 청약 가이드 허브에서 확인하세요.

✋ '주택 수에 센다'와 '주택으로 과세한다'는 다른 말입니다. 분양권이나 입주권은 다른 주택을 취득할 때의 주택 수에 가산될 뿐, 그 권리를 취득하는 순간 주택 취득세율이 붙는다는 뜻이 아닙니다. 세는 것과 매기는 것은 다릅니다.

표를 따라 한 번 밟아 보겠습니다. 실제 사건이 아닌 가상의 예로, 2019년에 산 업무용 오피스텔 한 채와 2022년에 취득한 아파트 분양권 하나를 가진 사람입니다.

1. 취득세 — 업무용 오피스텔은 '주택으로 과세하는 오피스텔' 열거에 들지 않고 취득 시점도 2020년 8월 12일 앞입니다. 2022년에 취득한 주택분양권은 그 뒤라 가산 대상입니다.
2. 청약 — 오피스텔은 규칙 조문에 없고, 주택분양권은 '분양권등'이라 주택을 소유한 것으로 봅니다.
3. 양도세 — 오피스텔은 실제 사용 현황을 보고, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분이라 주택 수를 따질 때 함께 계산되는 구간입니다.

같은 사람인데 제도마다 세어지는 숫자가 다릅니다. 이 글이 하려는 말이 그것입니다.

왜 갈리나 — 제도마다 '주택'을 정하는 법이 다릅니다

엇갈리는 진짜 이유는 여기 있습니다. 세 제도가 각자 다른 법률에서 '주택'을 정의하고, 그 정의가 무엇을 셀지 정합니다.

세로로 읽으면 구조가 보입니다. 취득세는 열거식, 양도세는 실제 사용 현황, 청약은 열거식인데 그 목록에 오피스텔이 없습니다. 서로 다른 자를 대고 재니 결론이 다를 수밖에 없습니다.

차이의 핵심은 정의 방식입니다. 열거식 제도는 셀 대상을 조문에 적어 두기 때문에, 목록에 없는 자산은 아무리 주거용으로 쓰고 있어도 그 제도에서는 세지 않습니다. 반면 양도세는 지금 어떻게 쓰고 있는지를 봅니다 — 그래서 같은 오피스텔이 청약에서는 빠지고 양도세에서는 주택이 될 수 있습니다.

양도세 쪽 정의는 소득세법 제88조 제7호가 담고 있습니다. 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 본다는 조문입니다. 취득세에는 세는 단위가 하나 더 붙습니다. 지방세법 시행령 제28조의4 제1항은 1세대가 국내에 소유하는 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 수라고 정하고, 같은 조 제4항은 세대원이 공동으로 소유한 것을 1개로 봅니다.

✋ 주택법의 '준주택'과 세법의 '주택'은 같은 말이 아닙니다. 오피스텔은 주택법 체계에서 준주택으로 다뤄져 주택공급에 관한 규칙에는 이름조차 오르지 않습니다. 반대로 지방세법은 제13조의3 제4호로 오피스텔을 따로 끌어왔습니다 — '청약은 무주택, 취득세는 유주택'의 진짜 이유가 이 차이입니다.

여기에 시점이 한 겹 더 붙습니다. 취득세와 양도세는 각각 다른 개정 법률로 주택 수 산입 범위가 넓어졌고, 개정 법률의 부칙이 '언제 취득한 것부터' 적용할지를 따로 정합니다. 그래서 취득 시점이 경계 앞이면 지금 기준으로는 세지 않을 수 있습니다.

시점이 하나가 아닌 것도 같은 이유입니다. 취득세 기준으로 경계 밖이라고 해서 양도세에서도 같다고 볼 수 없습니다.

그 경계는 각 개정 법률의 부칙에 적혀 있습니다. 지방세법 부칙(법률 제17473호) 제3조는 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정을 '이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터' 적용한다고 정했고, 그 법은 2020년 8월 12일 공포와 동시에 시행됐습니다. 같은 부칙 제7조는 시행 전에 매매계약을 체결한 경우에는 적용하지 않는다는 경과조치를 함께 두었습니다. 소득세법 부칙(법률 제17477호) 제4조는 '2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터' 적용한다고 정했습니다. 2021년 이전 기준으로 쓰인 설명도 검색에 아직 남아 있으니, 글이 언제 쓰였는지 함께 보세요.

양도세에는 층이 하나 더 있습니다. 주택 수를 세는 문제와 1세대 1주택 비과세 요건은 서로 다른 판정이라, 거주요건 쪽은 상생임대인 제도를 정리한 글에서 따로 다뤘습니다.

오피스텔은 '주택분 재산세'가 스위치입니다

지방세법 제13조의3 제4호는 '주택으로 과세하는 오피스텔'이라고 못박습니다. 갈림길은 오피스텔이라는 이름이 아니라 재산세가 주택분으로 과세되고 있는지입니다. 같은 건물이라도 과세 구분이 달라지면 취득세 주택 수 판정도 함께 움직입니다.

종합부동산세는 근거 법률이 또 다릅니다. 종합부동산세법 제2조 제3호는 '주택'을 지방세법 제104조 제3호에 따른 주택으로, 같은 조 제5호는 '주택분 재산세'를 지방세법 제105조·제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세로 정의합니다. 그런데 지방세법 제104조 제3호는 그 주택을 다시 주택법 제2조 제1호에 따른 주택이라고 정합니다. 정의가 이렇게 이어지는 탓에 오피스텔의 종합부동산세 취급은 조문을 늘어놓아 결론 낼 문제가 아닙니다. 이 글에서는 판정하지 않으니 홈택스와 관할 세무서에서 확인하세요.

분양권·입주권은 권리인데 왜 주택으로 셀까요

지방세법 제13조의3은 제2호에 조합원입주권, 제3호에 주택분양권을 나란히 열거합니다. 아직 완성된 집이 없어도 '주택이 될 지위'를 다른 주택의 취득세 판정에서 미리 세는 구조입니다. 양도세 쪽은 소득세법 제89조 제2항이 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않는다고 정하고, 청약 쪽은 주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호의2가 '주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위'와 '주택의 입주자로 선정된 지위'를 모두 '분양권등'에 넣습니다.

✋ '오피스텔 분양권'과 '주택분양권'을 같은 것으로 보지 마세요. 지방세법 제13조의3 제3호가 세는 주택분양권은 조문에 '주택을 공급받는 자로 선정된 지위'라고 적혀 있습니다. 오피스텔 분양권이 여기 해당하는지는 조문만으로 확정되지 않으니, 계약서를 들고 관할 시·군·구 세무과에 확인하세요.

내 경우를 확인하는 순서

확인할 곳은 네 군데입니다. 자산의 정체부터 확정하고 시점으로 내려갑니다.

세 번째 줄이 가장 헷갈립니다. 계약일·잔금일·등기접수일이 모두 다른데, 어느 날을 '취득일'로 보는지는 제도마다 규정이 따로 있습니다. 이 글에서는 한쪽으로 단정하지 않습니다 — 세 날짜를 모두 적어 두고 관할 세무과와 국세청에 취득일 기준을 확인하세요.

자주 묻는 질문

업무용으로 쓰는 오피스텔도 주택 수에 세나요? 취득세에서는 '주택으로 과세하는 오피스텔'만 가산 대상입니다(지방세법 제13조의3 제4호). 재산세가 건축물분으로 과세되고 있다면 그 열거에 들지 않습니다.

시가표준액이 낮은 오피스텔은 어떻게 되나요? 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제4호는 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔을 주택 수에서 제외합니다. 같은 항에는 전용면적 기준이 붙은 소형 신축·유상승계 오피스텔 제외 규정도 있습니다.

오피스텔이 있으면 아파트 청약에서 무주택자가 아닌가요? 주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호의2와 제53조는 주택과 '분양권등'을 셀 뿐, 두 조문 어디에도 오피스텔이라는 말이 나오지 않습니다. 무주택 판정 요건 전체는 이 글의 범위가 아니니 청약 가이드 허브에서 확인하세요.

제도별 주택 수, 핵심만 정리하면

📌 세 줄로 줄이면 이렇습니다. 주택 수는 자산이 정하는 게 아니라 제도가 셉니다. 오피스텔의 갈림길은 주택분 재산세이고, 분양권·입주권은 취득세에서 열거로 가산됩니다. 시점 경계는 취득세 2020년 8월 12일, 양도세 분양권 2021년 1월 1일이고, 오피스텔 분양권은 확인이 남은 자리입니다.

확인은 공식 창구에서 하세요. 건축물대장은 세움터, 재산세 과세 구분과 취득세는 위택스와 관할 세무과, 양도세는 홈택스, 청약은 청약홈입니다. 화면마다 답이 달라 보여도 이상한 일이 아닙니다 — 각 화면이 서로 다른 법을 읽고 있으니까요.

※ 본문에 인용한 조문은 2026년 9월 기준 국가법령정보센터(law.go.kr) 현행 법령으로 확인했습니다. 본 글은 제도와 근거 조문을 안내하는 정보 제공 목적이며, 개별 사안의 주택 수를 판정하거나 세무·법률 자문을 대신하지 않습니다.