임대인 미납국세 열람 - 동의 없이 되는 조건과 신청 방법

전세 계약을 앞두고 집주인이 세금을 밀렸는지 확인하고 싶으신가요? 확인할 수 있습니다. 다만 계약 전에는 임대인의 동의를 받아야 하고, 계약을 맺은 뒤부터 임대차 기간이 시작하는 날까지는 보증금이 1천만원을 초과하면 동의 없이도 신청할 수 있습니다(국세징수법 제109조).

그런데 순서가 묘합니다. 정작 계약 전에 가장 궁금한 선순위 보증금은 반대로 임대인의 동의가 있어야 볼 수 있거든요(주택임대차보호법 제3조의6 제4항). 미납세금은 뒤로 갈수록 열리고, 선순위 보증금은 앞에서 닫혀 있는 셈입니다.

이 역전 구조를 모르고 세무서부터 찾아가면 헛걸음하기 쉽습니다. 세 가지 열람권을 계약 단계 위에 나란히 얹어 보겠습니다.

💡 이 글에서 확인할 수 있어요

• 미납국세·미납지방세·선순위 보증금 3종 열람권의 동의 규칙
• 계약 전과 계약 후, 내 상황에서 지금 볼 수 있는 것
• 신청 창구와 준비물, 온라인으로 어디까지 되는지

계약 전에 집주인 체납을 확인할 수 있나요

체납이 왜 계약의 변수가 될까요? 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 밀린 세금이 보증금보다 먼저 회수될 수 있기 때문입니다. 다만 늘 세금이 앞서는 것은 아닙니다. 국세기본법 제35조 제7항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차보증금반환채권이, 그 확정일자보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있도록 정하고 있습니다(2022년 12월 31일 신설). 지방세도 지방세기본법 제71조 제6항에 같은 취지의 규정이 있습니다(2023년 5월 4일 신설).

열람 제도의 뼈대는 국세징수법 제109조입니다(2026년 6월 2일 시행, 법률 제21713호). 제1항은 임대차계약을 하기 전 또는 계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의를 받아 신청하도록 정하고, 제2항은 계약을 체결한 임차인의 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하면 동의 없이도 신청할 수 있게 하면서 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하도록 합니다. 열람할 수 있는 항목은 제1항 각 호에 세 가지로 열거돼 있습니다. 신고기한까지 신고하고 납부하지 않은 국세, 납부고지서를 발급한 뒤 지정납부기한이 오지 않은 국세, 그리고 체납액입니다.

그 금액은 법 조문이 아니라 대통령령에 있습니다. 국세징수법 시행령 제97조 제2항은 '법 제109조제2항 전단에서 대통령령으로 정하는 금액이란 1천만원을 말한다'고 정합니다(2026년 2월 27일 시행, 대통령령 제36126호). 딱 1천만원인 계약은 해당하지 않고, 1천만원을 넘어야 동의 없는 신청이 열립니다.

✋ 근거 조문을 옮겨 적을 때 조심할 곳이 하나 있습니다. 미납국세 열람의 근거는 '국세징수법' 제109조입니다. 조문 번호가 같은 '국세기본법' 제109조로 표기된 안내도 돌아다니는데, 두 법은 서로 다른 법률이라 그 조문에 담긴 내용도 다릅니다.

3종 열람권 - 동의 규칙이 단계마다 뒤집힙니다

세입자가 계약 단계에서 꺼내 쓸 수 있는 열람권은 셋입니다. 미납국세, 미납지방세, 그리고 선순위 보증금(확정일자 부여현황). 셋을 한 표에 놓으면 동의 규칙이 서로 반대 방향으로 움직인다는 게 드러납니다.

표에서 가운데 두 열만 붙여 읽어 보세요. 미납세금은 계약 전에 닫혀 있다가 계약 후에 열리고, 선순위 보증금은 계약 전에 동의를 요구합니다. 계약 여부를 정하기 전에 가장 알고 싶은 정보가 가장 늦게 열리는 구조입니다.

그래서 실무에서는 계약서에 도장을 찍은 뒤 임대차 기간이 시작하는 날 사이가 확인의 골든타임이 됩니다. 조문이 정한 기간이 '임대차 기간이 시작하는 날까지'이므로, 그날이 지나면 이 경로는 닫힙니다.

✋ 확정일자 부여현황으로 볼 수 있는 항목도 정해져 있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제6조 제2항은 임대차계약을 체결하려는 자가 요청할 수 있는 정보를 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간 네 가지로 열거하고, 제공 방식을 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부로 정합니다. 임대인의 인적사항은 이 목록에 없습니다.

그렇다면 내 상황에서 지금 무엇을 볼 수 있을까요? 순서대로 짚어 보겠습니다.

1. 아직 계약 전인가요? 그렇다면 세 가지 모두 임대인의 동의가 있어야 열립니다.
2. 계약서를 썼고 임대차 시작일 전인가요? 미납국세·미납지방세는 보증금 요건을 채우면 동의 없이 신청할 수 있습니다.
3. 보증금이 1천만원을 넘나요? 이 판단이 동의 없는 열람의 갈림길입니다. 국세와 지방세 모두 기준이 1천만원 초과로 같습니다.
4. 선순위 보증금까지 보고 싶은가요? 계약 전이라면 임대인 동의가 필요합니다. 주택임대차보호법 시행령 제5조가 열거한 이해관계인은 임대인·임차인, 소유자, 등기기록상 권리자, 우선변제권을 승계한 금융기관, 갱신이 거절된 임차인이었던 자 등이고, '임대차계약을 체결하려는 자'는 그 각 호에 없습니다.

미납국세 열람, 어디에 어떻게 신청하나

절차 자체는 길지 않습니다. 순서대로 정리하면 이렇습니다.

1. 임대인의 동의를 받아 신청할지, 동의 없이 신청할지 정합니다. 계약 전이라면 동의가 전제입니다.
2. 미납국세 등 열람신청서를 준비합니다. 국세징수법 시행령 제97조 제1항은 이 신청서에 임대인의 동의를 증명하는 서류(동의 없이 신청할 때는 임대차계약을 체결한 사실을 증명하는 서류)와 임차하려는 자의 신분을 증명하는 서류를 첨부하도록 정합니다.
3. 세무서에 신청서를 냅니다. 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장이 원칙이지만, 제109조 제1항 후단이 다른 세무서장에게도 신청할 수 있다고 정하고 있습니다.
4. 열람 결과를 확인합니다. 2023년 6월 국세청 안내 기준으로, 열람 안내 문자를 받은 뒤 신청한 세무서에 방문해 확인하는 방식입니다.

✋ 사실 임대인에게는 제시 의무가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의7은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정합니다(2023년 4월 18일 신설). 다만 임대인이 계약 체결 전에 미납국세·미납지방세 열람에 동의하는 것으로 이를 갈음할 수 있습니다. 납세증명서는 발급일 현재 다른 체납액이 없다는 사실을 증명하는 문서이고(국세징수법 제107조 제2항), 열람 대상에는 신고하고 납부하지 않은 국세와 납부고지 후 기한이 오지 않은 국세까지 들어갑니다. 담는 범위가 다릅니다.

온라인으로 끝나나, 세무서에 가야 하나

온라인으로 끝나지는 않습니다. 국세청이 2023년 6월 30일 게시한 '미납국세등 열람신청(주택임차, 상가임차) 홈택스 화면 안내'는 홈택스에서 미납국세 열람을 사전 신청할 수 있는 화면을 연다고 밝히면서, 세무서를 선택해 신청하고 열람 안내 문자를 받으면 신청 세무서에 방문해 미납국세를 열람하면 된다고 안내했습니다. 즉 홈택스가 맡는 구간은 신청까지입니다.

다만 이 안내는 2023년 6월 게시본입니다. 이후 절차가 바뀌었을 가능성이 있으니, 방문 일정을 낼 수 있게 여유를 두고 신청하시는 편이 안전합니다.

현장에서 무엇을 가져올 수 있는지도 정해져 있습니다. 같은 안내는 임대인의 미납국세 내역은 열람만 가능하며 내역서 발급, 복사, 사진 촬영은 불가하다고 못 박았습니다. 눈으로 보고 적어 오는 것이 전부라는 뜻입니다. 또 하나, 국세징수법 시행령 제97조 제3항은 임대인이 신고기한까지 신고하고 납부하지 않은 국세에 대해서는 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지났을 때부터 열람할 수 있게 하도록 정합니다. 가장 최근 신고분은 열람해도 아직 뜨지 않을 수 있습니다.

지방세와 선순위 보증금은 창구가 다릅니다

미납지방세는 지방세징수법 제6조가 근거이고, 국세와 구조가 같습니다. 계약 전에는 임대인 동의가 필요하고, 보증금이 1천만원을 초과하는 계약이라면 임대차기간이 시작되는 날까지 동의 없이 신청할 수 있습니다(제6조 제3항, 지방세징수법 시행령 제8조 제2항). 이때 신청을 접수한 지방자치단체의 장은 지체 없이 열람 사실을 임대인에게 통지해야 합니다. 창구는 세무서가 아니라 지방자치단체의 장입니다.

선순위 보증금은 확정일자 부여현황으로 확인합니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제3항은 이해관계인이 확정일자 부여일과 차임·보증금 정보를 요청할 수 있게 하고, 제4항은 임대차계약을 체결하려는 자가 임대인의 동의를 받아 같은 정보를 요청할 수 있게 합니다.

체납이 확인되면 무엇을 할 수 있나

체납이 보였다고 해서 곧바로 계약이 불가능해지는 것은 아닙니다. 금액이 얼마인지, 압류가 이미 걸려 있는지, 보증금 규모가 어느 정도인지에 따라 상황이 달라집니다. 이 글은 개별 계약의 유불리를 판단하지 않고, 열려 있는 선택지만 늘어놓겠습니다.

• 등기사항전부증명서를 함께 열람해 압류·근저당이 이미 설정돼 있는지 확인합니다.
• 계약 조건을 임대인과 다시 협의합니다.
• 보증금 반환을 따로 담보하는 보증 상품의 가입 요건을 확인합니다.
• 판단이 서지 않으면 공적 상담 창구를 이용합니다.

세 번째 선택지의 기관별 요건과 보증료 구조는 전세보증금 반환보증 비교 글에 정리해 두었습니다.

계약을 진행하기로 했다면 그다음 과제는 권리를 확보하는 타이밍입니다. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 언제 마쳐야 하는지는 이사 당일 전입신고·확정일자 순서 글에서 다뤘습니다.

자주 묻는 질문

열람하면 집주인에게 통보되나요? 동의 없이 열람한 경우에는 통지됩니다. 국세징수법 제109조 제2항은 신청을 받은 세무서장이 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하도록 정하고, 지방세징수법 제6조 제3항도 지방자치단체의 장에게 같은 의무를 지웁니다. 국세청도 임대인 동의 없이 미납국세를 열람한 경우 그 열람 사실을 임대인에게 통지하고 있다고 안내했습니다.

계약하기 전에도 볼 수 있나요? 볼 수 있습니다. 다만 임대인의 동의가 전제입니다(제109조 제1항). 동의 없는 열람은 계약을 맺은 뒤에 열리는 경로라고 이해하시면 됩니다.

보증금이 크지 않으면 아예 못 보나요? 임대인 동의를 받으면 금액과 관계없이 신청할 수 있습니다. 1천만원 초과라는 금액 기준은 동의 없이 신청할 때만 걸리는 요건입니다(국세징수법 시행령 제97조 제2항).

홈택스로 집에서 끝낼 수 있나요? 2023년 6월 국세청 안내 기준으로 신청은 홈택스에서, 실제 열람은 신청한 세무서 방문으로 이뤄집니다. 내역서 발급이나 복사, 사진 촬영은 불가합니다.

재산세 같은 지방세도 같은 곳에서 보나요? 따로 갑니다. 근거 법이 지방세징수법 제6조이고, 신청은 세무서장이 아니라 지방자치단체의 장에게 합니다.

선순위 임차인 보증금은 어떻게 확인하나요? 확정일자 부여현황을 보면 됩니다. 계약을 체결하려는 단계라면 임대인의 동의가 필요합니다(주택임대차보호법 제3조의6 제4항).

정리 - 확인 창구는 계약 단계마다 다릅니다

📌 오늘 내용을 세 줄로 압축합니다.

• 미납국세·미납지방세는 계약 전에는 임대인 동의가 필요하고, 계약 후에는 보증금이 1천만원을 넘으면 동의 없이 열립니다.
• 선순위 보증금은 반대입니다 — 계약을 체결하려는 단계에서는 임대인 동의가 필요합니다.
• 동의 없는 열람 창구는 임대차 기간이 시작하는 날에 닫힙니다.

보증금과 월세 조건을 저울질하는 중이라면 전월세 전환율 계산 글도 함께 보시면 판단이 수월합니다.

체납 여부는 계약서에 도장을 찍기 전에 묻기 어려운 질문입니다. 그래서 제도가 단계를 나눠 문을 열어 둔 것이고요. 계약 일정을 잡을 때 열람 일정도 같은 달력에 함께 적어 두세요.

※ 본 글은 법령과 절차 정보를 정리한 것으로, 특정 계약의 체결 여부나 유불리를 판단하지 않으며 법률 자문을 제공하지 않습니다. 개별 분쟁이나 계약 조건은 대한법률구조공단(국번 없이 132) 등 공적 창구나 전문가와 상의하세요.