퇴거 원상복구 범위 - 통상의 손모와 원상복구 특약의 효력

퇴거할 때 도배·장판 값을 물어줘야 할까요? 먼저 갈라야 할 것은 '사는 동안 통상적으로 쓴 결과인가, 내 잘못으로 생긴 것인가'입니다. 통상적인 사용의 결과로 생긴 낡음과 임차인의 과실로 생긴 훼손은 다르게 평가되고, 그 위에 계약서 특약이 한 겹 더 얹힙니다.

인터넷의 설명은 대개 '판례에 따르면 통상의 손모는 임차인이 부담하지 않는다'까지만 말하고 멈춥니다. 어느 법원의 어떤 사건인지는 빠져 있죠. 이 글은 그 문장의 근거를 층으로 나눠 봅니다.

💡 이 글에서 확인할 수 있는 것

1. 청구를 받았을 때 먼저 갈라야 할 세 가지
2. 민법 제615조·제654조·제623조가 정한 것과 정하지 않은 것
3. '통상의 손모'가 확인되는 판결과 그 층위
4. '원상복구' 특약의 효력 범위와 보증금 공제의 관계

도배비를 빼겠다는 연락을 받았다면 - 무엇부터 갈라야 하나

청구를 받았다면 세 가지를 나눠 놓고 시작하는 편이 낫습니다. 뭉쳐 두면 대화가 '내야 한다'와 '못 낸다'로만 부딪힙니다.

1. 문제가 된 흠이 통상적인 사용의 결과인가, 임차인의 과실인가
2. 특약이 그 항목을 구체적으로 짚었는가, '원상복구'라는 포괄 문구뿐인가
3. 원상회복의무가 있다는 것과, 임대인이 보증금에서 뗄 수 있다는 것은 별개

나눠 놓으면 물어볼 것이 생깁니다. 이 흠은 어느 쪽인가, 특약에 그 항목이 적혀 있는가, 공제 금액의 산출 근거는 무엇인가.

✋ 말부터 정리하겠습니다. 계약서에서 쓰는 '원상복구'는 실무 통칭이고, 민법 제615조·제654조가 쓰는 말은 '원상회복'입니다. 원상회복의무는 임차인이 임대인에게, 수선의무는 임대인이 임차인에게(제623조) 지는 의무로 방향이 서로 반대입니다.

이 글이 다루는 것은 임차인이 물어줄 돈입니다. 퇴거 정산에 함께 걸리는 장기수선충당금은 돌려받는 돈이라 별도 글에서 다룹니다.

민법 조문이 정한 것, 그리고 정하지 않은 것

그럼 법에는 뭐라고 적혀 있을까요? 조문은 방향만 정하고 범위는 정하지 않습니다. 빌린 물건을 돌려줄 때의 원칙이 민법 제615조입니다.

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. — 민법 제615조

이 조문은 '차주'와 '차용물'이라는 말을 쓰는데, 제654조가 제615조를 임대차에 준용한다고 정해 임차인에게 연결됩니다. 반대 방향에는 제623조가 있습니다. 임대인은 목적물을 인도하고 '계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무'를 집니다.

여기까지가 조문이 정한 것입니다. 그리고 이 세 조문의 문언에는 '통상의 손모'라는 말도, 그것을 원상회복에서 빼 준다는 단서도 없습니다. 무엇이 '원상'인지도 적혀 있지 않죠. 답은 법원이 사건마다 정해 온 판단 기준 쪽에 있습니다.

'통상의 손모'라는 말은 어디서 나왔나 - 근거의 층위

조문에 없는 말이 어떻게 이렇게 널리 쓰일까요? 임대차에서 이 문언을 정면으로 판시한 것으로 확인되는 판결은 서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결입니다.

임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다 — 서울중앙지방법원 2005가합100279 판결

짚어 둘 사실이 하나 있습니다. 이 판결은 서울중앙지방법원이 선고한 1심 판결이고, 대법원 판결이 아닙니다. 2026년 9월 11일 기준으로 국가법령정보센터(law.go.kr) 판례 검색에서는 임대차 맥락에서 같은 문언을 판시한 대법원 판결이 확인되지 않습니다.

여기서 한 걸음 더 나가면 틀립니다. 판례 검색으로 확인할 수 있는 것은 공개된 데이터베이스에 실린 범위까지입니다. 검색에서 확인되지 않는다는 것과 그런 판결이 없다는 것은 같은 말이 아닙니다.

그러면 대법원 쪽에서 확인되는 것은 무엇일까요? 하나는 수선의무의 분담선입니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결은 파손이나 장해가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인이 수선의무를 부담하지 않는다고 했습니다.

같은 판결은 반대쪽 선도 그었습니다. 수선의무를 면제하는 특약이 있더라도 '대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선'은 그 특약에 포함되지 않는다는 것입니다. 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결도 같은 법리를 확인했습니다.

다른 하나는 범위를 정하는 방식입니다. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 원상회복의무의 내용과 범위를 '임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다'고 했습니다. 일률적인 선을 긋지 않고 사건마다 따진다는 뜻입니다.

✋ '판례에 따르면'이라는 말을 들으면 어느 법원의 어떤 사건인지 되물어 보세요. 통상의 손모라는 이름으로 판단한 것은 위 1심 판결이고, 대법원 쪽에서 확인되는 것은 수선의무 분담선과 구체적·개별적 판단입니다. 층이 다르다는 말이지, 근거가 없다는 말이 아닙니다.

항목별로 보면 어디에서 갈릴까

아래 표는 판정표가 아니라, 평가가 갈리는 자리를 모아 둔 대조표입니다.

개별 사안의 판단은 계약 내용, 입주 당시 상태, 사용 기간에 따라 달라지며, 이 표가 결론을 정하지 않습니다. 위 네 줄은 평가가 어느 쪽으로 기우는지를 보여줄 뿐이고, 항목별 기준을 정한 법령이나 공개된 판결·조정례는 확인하지 못했습니다. 판결 원문에 기대어 확정적으로 말할 수 있는 것은 마지막 '설비 파손' 줄뿐입니다.

계약서의 '원상복구' 한 줄은 어디까지 미칠까

특약란에 '임차인은 퇴거 시 원상복구한다'는 한 줄만 있다면 어떨까요? 앞의 서울중앙지방법원 판결은 통상의 손모까지 임차인에게 부담시키려면 계약서 조항 자체에서 구체적으로 명시되거나, 임대인이 말로 설명해 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 합의의 내용으로 하였다고 인정될 필요가 있다고 판단했습니다.

방향이 반대인 특약에서도 초점은 같았습니다. 앞서 본 대법원 94다34692·94다34708 판결과 2007다91336 판결은 범위를 명시하지 않은 수선의무 면제특약이 대규모 수선까지 포함하지는 않는다고 봤습니다 — 범위를 적지 않은 포괄 문구를 넓게 읽지 않은 것입니다.

그렇다고 '원상복구' 네 글자가 무효라는 뜻은 아닙니다. 그 문구만으로 곧바로 전액 청구가 정당화된다고 보기는 어렵다는 것이 그 판결의 판단이고, 결론은 특약의 구체성과 사안에 따라 갈립니다. 실제로 그 판결은 원상복구 공사비 가운데 통상의 손모에 해당하는 부분을 확정할 자료가 없다며 견적서 내용에 비추어 50%로 보았는데, 이는 일반 기준이 아니라 그 사건에서 법원이 정한 비율입니다.

특약 문구를 손볼 수 있는 시점은 퇴거할 때가 아니라 계약을 새로 쓰거나 갱신할 때입니다. 그 자리에서 임대인 쪽이 따져 보는 제도는 상생임대인 특례를 다룬 글에서 정리했습니다.

원상회복의무가 있다는 것과, 보증금에서 뗄 수 있다는 것

이 둘은 같은 말이 아닙니다. 법제처 생활법령정보는 임대차가 끝나면 임차주택을 돌려주는 일과 보증금을 돌려받는 일이 서로 맞물린 동시이행 관계(민법 제536조)에 놓인다고 설명합니다. 의무가 마주 보고 있다는 것과, 한쪽이 상대의 돈에서 금액을 정해 떼어 갈 수 있다는 것은 다른 문제입니다.

대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결은 약정된 원상복구비용을 '임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무'라고 했습니다. 같은 판결에는 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용해 다시 세를 놓으려는 경우 그 비용을 보증금에서 공제할 수 없다는 판단도 있습니다.

다만 이 사건의 쟁점은 임차인이 설치한 시설물과 재임대였습니다. 주거용 주택의 도배·장판에 그대로 옮겨 적용된다고 단정할 수는 없습니다.

정산 금액을 다투는 것과 보증금 자체를 돌려받는 것은 또 다른 층입니다.

인터넷에 도는 'LH 원상복구 기준' 표, 내 계약에도 적용되나

그 표의 출처는 한국토지주택공사(LH)가 사전정보공표 「임대주택 수선유지비」로 올려 둔 「임대주택수선비부담및원상복구기준(전문)」과 「퇴거세대 원상복구비 표준단가표(정정)」이고, 담당 부서는 임대자산관리처로 적혀 있습니다. 이 글은 그 문서의 항목별 금액이나 수선 주기를 옮겨 오지 않습니다. 어느 항목이 얼마인지보다, 그 기준이 누구에게 적용되는 문서인지가 먼저이기 때문입니다.

✋ 이름 그대로 LH가 자기 임대주택 운영을 위해 공표한 기준입니다. 민간 임대차에서 두 사람을 묶는 것은 민법과 그들이 쓴 계약서이고, LH 기준이 계약의 내용으로 들어오지 않는 한 참고 지표에 머뭅니다. 쓸모없다는 뜻은 아닙니다. 다만 '기준표에 이렇게 적혀 있다'는 말이 민간 계약에서 그대로 근거가 되기는 어렵습니다.

자주 묻는 질문

계약서에 '원상복구한다'만 적혀 있으면 도배비 전액을 내야 하나요? 서울중앙지방법원 2005가합100279 판결은 통상의 손모까지 부담시키려면 계약서에 구체적으로 명시되거나 설명·인식·합의가 인정될 필요가 있다고 봤습니다. 포괄 문구만으로 곧바로 전액 청구가 정당화된다고 보기는 어렵다는 취지이지, '안 내도 된다'는 결론은 아닙니다.

햇빛에 바랜 벽지나 못 자국도 제가 물어주나요? 자연 변색은 통상의 손모로 보는 쪽, 벽걸이 TV 타공은 그 반대쪽에 놓입니다. 다만 못이 몇 개부터 문제인지를 정한 숫자 기준은 이 글에서 제시하지 않습니다. 사용 기간과 입주 당시 상태에 따라 평가가 달라지기 때문입니다.

집주인이 도배를 안 하고 그대로 세를 놓는 것 같은데도 도배비를 내야 하나요? 대법원 2002다52657 판결에는 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용해 재임대하려는 경우 그 비용을 보증금에서 공제할 수 없다는 판단이 있습니다. 다만 그 사건의 쟁점은 시설물과 재임대였고, 주거용 도배·장판에 그대로 옮겨 적용된다고 단정할 수는 없습니다.

'통상의 손모는 임차인이 안 낸다'는 게 대법원 판례인가요? 임대차에서 그 문언을 판시한 것으로 확인되는 판결은 2007년 서울중앙지방법원 1심 판결입니다. 2026년 9월 11일 기준 국가법령정보센터 판례 검색에서는 임대차 맥락에서 같은 문언을 판시한 대법원 판결이 확인되지 않습니다. 대법원 쪽에서 확인되는 것은 수선의무 분담선과 원상회복 범위의 구체적·개별적 판단이며, 층이 다르다는 것이지 근거가 없다는 뜻은 아닙니다.

집주인이 동의 없이 보증금에서 빼고 돌려주면 어떻게 하나요? 금액과 근거를 다투는 국면이라 이 글이 결론을 내릴 수 없습니다. 공제 금액의 산출 근거를 요청해 기록으로 남기고, 합의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 같은 공적 창구에서 상담·조정 절차를 확인해 보세요.

입주 당일에 남길 기록, 그리고 다툼이 생겼을 때

사진을 찍어 두라는 조언은 취향의 문제가 아닙니다. 대법원 2017다268142 판결이 원상회복의 범위를 정할 때 '임대 당시 목적물의 상태'를 고려요소로 들었기 때문입니다. 그 상태는 시간이 지나면 아무도 재현하지 못합니다.

입주 시점의 권리 확보, 전입신고와 확정일자 같은 대항력 문제는 별도 글에서 다룹니다.

협의가 끝내 되지 않으면 공적 창구가 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 한국부동산원과 한국토지주택공사, 대한법률구조공단 쪽에 설치돼 있습니다. 신청 대상과 절차, 비용은 각 기관 안내에서 확인하세요.

📌 세 줄 정리. 통상적인 사용의 결과인지 과실인지를 먼저 가르고, 특약이 그 항목을 구체적으로 짚었는지 확인하고, 의무의 존재와 보증금 공제 권한을 분리해서 봅니다. 임대차에서 '통상의 손모'가 확인되는 판결은 2007년 서울중앙지방법원 1심 판결이고, 대법원 쪽은 수선의무 분담선과 구체적·개별적 판단입니다. 입주 당일에 남긴 기록은 나중에 만들어 낼 수 없습니다.

📚 참고 자료 (2026년 9월 14일 확인)

• 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) — 국가법령정보센터
• 민법 제654조(준용규정) — 국가법령정보센터(제615조를 임대차에 준용)
• 서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결 — 국가법령정보센터 판례(통상의 손모 원상회복비용 부담)
• 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 — 국가법령정보센터 판례(원상회복의무의 범위는 구체적·개별적 판단)
• 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차계약의 종료」 — 법제처(임차주택 인도와 보증금 반환의 동시이행)
• 사전정보공표 「임대주택 수선유지비」 — 한국토지주택공사(임대주택수선비부담및원상복구기준·퇴거세대 원상복구비 표준단가표)

※ 인용한 민법 제615조·제623조·제654조와 판결 5건은 2026년 9월 11일 국가법령정보센터(law.go.kr) 원문에서, LH 사전정보공표 문서명과 분쟁조정위원회 설치 기관은 같은 날 각 기관 공개 자료에서 확인한 것입니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 개별 분쟁의 결론이나 부담 금액을 판정하지 않습니다.