소액임차인 최우선변제 2026 지역별 기준 - 근저당 설정일

전세로 살던 집이 경매로 넘어가면 보증금은 어떻게 될까요? 순위가 앞선 은행이 다 가져갈 것 같지만, 보증금이 일정액 이하인 '소액임차인'은 담보물권자보다도 먼저 받는 몫이 법으로 정해져 있습니다.

문제는 내가 그 소액임차인에 드는지입니다. 기준은 계약일도 전입신고일도 아니라, 등기부 을구에서 가장 먼저 접수된 담보물권의 설정일입니다. 2026년 서울이라면 보증금 1억 6,500만원 이하가 대상이고 우선변제액 상한은 5,500만원인데, 이 숫자는 담보물권 설정일이 2023년 2월 21일 이후일 때만 맞습니다.

지역 구분과 금액은 서로 다른 법령에 매달려 각각 개정됩니다. 그래서 시(市) 이름만 보고 표를 읽으면 두 칸 아래로 떨어지기도 합니다.

💡 이 글을 읽으면 알 수 있어요

• ✔️ 내가 볼 표를 정하는 기준일 — 계약일이 아니라 최선순위 담보물권 설정일
• ✔️ 2026년 지역 4구분의 보증금 한도·우선변제액과 설정일 시기별 연혁표
• ✔️ 과밀억제권역을 시 단위로 읽으면 안 되는 이유
• ✔️ 주택가액 1/2 한도와 안분 — 표의 금액이 곧 내 돈이 아닌 이유

최우선변제 기준일은 왜 근저당 설정일인가요?

주택임대차보호법 제8조 제1항은 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 줍니다. 확정일자는 요건이 아닙니다. 대신 경매신청의 등기 전에 대항요건, 곧 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 합니다.

✋ 우선변제권과 최우선변제권은 한 글자 차이지만 다른 권리입니다. 우선변제권은 확정일자까지 갖춘 임차인이 후순위 권리자보다 먼저 받는 권리이고, 최우선변제권(제8조 제1항)은 소액임차인이 확정일자 없이도 담보물권자보다 먼저 받는 권리입니다.

그렇다면 왜 하필 근저당 설정일일까요? 은행은 앞설 수 있는 소액보증금을 계산해 두고 담보를 잡습니다. 나중에 시행령이 개정돼 금액이 올랐다고 그 순위를 소급해 깎을 수는 없습니다.

그래서 시행령은 금액을 올릴 때마다 부칙에 같은 문장을 넣습니다. 2023년 2월 21일 개정(대통령령 제33254호) 부칙 제2조는 '제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다'고 정합니다. 2021년 개정(제31673호)과 2018년 개정(제29162호)의 부칙 제2조도 문언이 같습니다. 계약을 2026년에 했어도 근저당이 2019년에 잡혔다면 2019년 표를 봐야 한다는 뜻입니다.

다만 축이 하나가 아닙니다. 어느 해의 표를 볼지는 담보물권 설정일이 정하고, 그 표에 드는지는 배당 시점의 실제 보증금이 정합니다. 법제처 해설도 계약 갱신으로 보증금이 기준을 넘으면 우선변제를 받을 수 없다는 취지를 따로 적고 있습니다.

✋ 대항력이 언제 생기는지, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 어떤 순서로 접수하는지는 이 글의 범위 밖입니다. 여기서는 판정 문제만 다룹니다.

2026년 지역별 보증금 한도와 우선변제액

현행 표부터 봅니다. 주택임대차보호법 시행령(시행 2026. 7. 1. / 대통령령 제36423호, 2026. 6. 23. 타법개정) 제11조가 보증금 한도를, 제10조 제1항이 우선변제액을 지역 4구분으로 정합니다.

아래 표는 담보물권 설정일이 2023년 2월 21일 이후인 경우에 적용됩니다. 연도만 보고 시점 조건을 빼면 표를 잘못 고르게 됩니다.

이 금액은 2023년 2월 21일 개정(대통령령 제33254호)으로 정해진 뒤 바뀌지 않았습니다. 2026년 9월 1일 기준으로 국가법령정보센터 시행일자별 연혁에서 가장 나중 판은 2026년 7월 1일 시행판이고, 이 판은 타법개정이라 제10조·제11조 금액은 2023년 2월 21일자 그대로입니다.

✋ 표의 두 숫자를 뒤섞는 오해가 가장 흔합니다. 앞의 숫자(서울 1억 6,500만원)는 대상인지 가르는 문턱이고, 뒤의 숫자(5,500만원)는 대상이 됐을 때 먼저 받을 수 있는 상한입니다.

✋ 월세가 있어도 월차임을 환산해 더하지 않습니다. 시행령 제11조 문언이 '보증금이 … 이하인 임차인'이라, 보증금 5,000만원에 월세 50만원이면 판정 대상은 5,000만원입니다. 월차임 곱하기 100을 더하는 환산보증금은 상가건물 임대차 방식입니다.

담보물권 설정일 시기별 연혁표는 이렇게 봅니다

근저당이 오래된 집이라면 그 시절 표를 찾아야 합니다. 각 칸은 '보증금 한도(제11조) / 우선변제액(제10조 제1항)' 순서로, 국가법령정보센터에 실린 각 시행일자 판의 조문에서 그대로 옮겼습니다. 다만 열 이름은 줄임말이고, 그 안에 들어가는 시(市)는 판마다 다릅니다. 김포시는 2018년 9월 18일 판에서 '광역시 등'에 있다가 2021년 5월 11일 판에서 '과밀억제권역 등'으로 올라갔고, 이천시와 평택시는 2021년 5월 11일 판에서 '광역시 등'에 새로 들어왔습니다.

그 이전에도 금액은 여러 번 올랐습니다. 서울특별시 기준으로 2016년 3월 31일 판은 1억원 / 3,400만원, 2014년 1월 1일 판은 9,500만원 / 3,200만원, 2010년 7월 26일 판은 7,500만원 / 2,500만원입니다. 2008년 8월 21일 판과 2001년 9월 15일 판은 서울을 따로 두지 않고 '수도권 중 과밀억제권역'으로 묶어 각각 6,000만원 / 2,000만원, 4,000만원 / 1,600만원으로 정했습니다. 조문 위치도 다릅니다. 이 금액이 제10조·제11조에 들어간 것은 2014년 1월 1일 시행판부터이고, 그 이전 판에서는 제3조·제4조였습니다.

가상의 사례로 봅니다. 2026년 서울에서 보증금 1억 5,000만원에 계약했는데 등기부상 최선순위 근저당 접수일이 2019년이라면, 볼 표는 2026년 표가 아니라 2018년 9월 18일자 표입니다. 그 표의 서울 한도는 1억 1,000만원이니 1억 5,000만원은 범위 밖입니다.

※ 제도의 구조를 보여주기 위한 가상 시나리오이며, 실제 사건의 배당 결과를 단정하지 않습니다.

내가 볼 표 찾기 — 등기부에서 별표 1까지 3단계

여기까지 오면 절차는 세 단계로 정리됩니다.

1. 등기부 을구에서 최선순위 담보물권의 접수일을 확인합니다.
2. 그 시점의 시행령 제10조·제11조 금액을 찾습니다.
3. 그 시점의 [별표 1]로 내 주소의 지역 구분을 확인합니다.

3단계가 유독 함정입니다. 금액은 주택임대차보호법 시행령이 정하지만, '과밀억제권역'이라는 지역 구분은 수도권정비계획법 시행령 [별표 1]에 매달려 있고 그 별표도 따로 개정됩니다. 법령이 둘이니 맞출 시점도 둘입니다.

✋ 시(市) 이름만 보고 표를 읽으면 안 됩니다. 시행령 제10조 제1항 제3호와 제11조 제3호는 광역시 뒤에 '과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다'는 괄호를 달고 있습니다. 같은 광역시라도 군지역이면 한 줄 아래인 '그 밖의 지역'으로 내려갑니다.

2026년 9월 1일 기준 현행 [별표 1](대통령령 제35811호, 2025. 10. 1. 시행)의 과밀억제권역은 서울특별시, 인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시입니다. 다만 인천광역시는 강화군·옹진군과 서구 일부 동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지가 빠지고, 남양주시는 호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동·도농동만 해당하며, 시흥시는 반월특수지역이 빠집니다. 시 전체가 아니라 동 단위로 갈리는 곳이 있으니 요약본 대신 국가법령정보센터에서 읍·면·동까지 맞춰 보세요.

담보물권이 하나도 없는 경매라면 어떨까요? 시행령 부칙 제2조의 경과조치는 '담보물권을 취득한 자'만 놓고 쓰여 있어서, 담보물권이 없는 사안의 기준 시점은 그 문언만으로 정해지지 않습니다. 이런 경우에는 대한법률구조공단 법률상담(국번 없이 132)에 문의하시는 편이 안전합니다.

표의 금액을 그대로 다 받나요? 1/2 한도와 안분

아닙니다. 시행령 제10조 제2항은 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제권을 인정하고, 제3항은 임차인이 2명 이상이고 각 일정액을 모두 합한 금액이 2분의 1을 넘으면 그 합계에 대한 각자의 비율로 나누도록 정합니다.

가상의 다가구주택을 예로 듭니다. 낙찰가 2억원에 서울 기준 소액임차인이 3명이라면, 5,500만원을 세 번 더한 1억 6,500만원이 아니라 주택가액의 절반인 1억원이 소액임차인 몫 전체의 천장입니다.

※ 낙찰가를 시행령의 '주택가액'과 같게 놓은 가상 시나리오입니다. 실제 주택가액 산정과 각자의 보증금 비율에 따라 결과가 달라지므로, 개별 사건의 배당액을 단정하지 않습니다.

✋ 은행에서 들은 '방공제'와 숫자는 같지만 같은 제도가 아닙니다. 우선변제액은 임차인이 배당에서 먼저 받는 돈이고, 방공제는 담보대출 한도에서 그 금액만큼 미리 빼 두는 금융기관 쪽 관행입니다. 숫자는 같아도 주체와 방향이 반대이며, 구체적인 산정은 금융기관 내규 영역이라 여기서 단정하지 않습니다.

최우선변제로 덮이는 몫은 보증금 일부입니다. 나머지 구간은 다른 안전장치의 문제라, 전세보증금 반환보증 3사 비교를 따로 정리해 두었습니다.

계약을 갱신하며 보증금을 올리면 문턱을 넘어 지위를 잃을 수 있습니다. 인상을 5% 이내로 묶는 상생임대인 제도와 맞물리는 지점이기도 합니다.

자주 묻는 질문

기준이 되는 날짜는 계약일인가요, 전입신고일인가요? 등기부 을구의 최선순위 담보물권 설정일입니다. 다만 최우선변제를 받으려면 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추고 배당요구를 해야 합니다.

근저당이 세 개인데 어느 것을 봐야 하나요? 금액이 큰 것이 아니라 접수일이 가장 빠른 최선순위 담보물권입니다. 담보물권이 하나도 없는 경우는 위에서 적었듯 사안별 판단이 필요합니다.

확정일자를 안 받았는데 최우선변제가 되나요? 제8조는 확정일자를 요건으로 하지 않습니다. 필요한 것은 경매신청의 등기 전 대항요건과 배당요구이고, 확정일자는 우선변제권 쪽에서 요구되는 요건입니다.

임차권등기가 된 집에 나중에 들어왔습니다. 최우선변제가 되나요? 주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정합니다.

소액임차인 최우선변제 2026, 핵심만 정리하면

📌 세 줄로 줄이면 이렇습니다. 어느 표를 볼지는 최선순위 담보물권 설정일이 정합니다. 그 표에 드는지는 배당 시점의 실제 보증금이 정합니다. 지역 구분은 시 이름이 아니라 수도권정비계획법 시행령 [별표 1]로 확인합니다.

표에 적힌 숫자는 문턱과 상한이지 통장에 들어올 금액이 아닙니다. 그러니 등기부부터 떼어 보세요. 을구 첫 줄의 접수일 하나만 확인해도 어느 해의 표를 펴야 할지가 정해집니다.

판정이 애매하거나 이미 경매가 진행 중이라면 대한법률구조공단(132), 전세피해지원센터, 주택도시보증공사 전세사기예방센터를 이용해 보세요.

※ 본 글은 제도와 판정 방법을 안내하는 정보 제공 목적이며, 개별 사건의 배당 결과 예측이나 법률 자문이 아닙니다.