주택임대소득 과세 기준 - 주택 수별 월세·보증금 판정표

세입자에게 월세를 받으면 세금을 내야 할까요? 답은 몇 채를 갖고 있느냐와 받은 돈이 월세냐 보증금이냐가 함께 정합니다. 2주택부터는 월세가 전액 과세되고, 보증금은 3주택 이상일 때부터 조건을 따집니다.

그런데 이 구조에 2026년부터 칸이 하나 새로 생깁니다. 기준시가 12억원을 넘는 주택 2채를 갖고 보증금 합계가 일정 금액을 넘으면 전세만 놓았어도 과세 대상이 됩니다. 2026년 귀속분부터 적용되므로 신고서에 처음 반영되는 시점은 2027년 5월입니다.

이 글은 어떤 임대 수입이 과세 대상인지와 그 계산 구조만 다룹니다. 세금이 얼마인지, 어느 신고 방식이 유리한지, 세목마다 주택 수를 어떻게 다르게 세는지는 범위가 아닙니다.

💡 이 글에서 확인할 수 있는 것

1. 주택 수와 월세·보증금이 만드는 조견표
2. 소득세법이 세는 주택 수의 범위와 소형주택 제외 요건
3. 12억이 세 자리에 각각 다른 뜻으로 쓰이는 지점
4. 2026년 귀속 신설 규정의 요건과 첫 신고 시점

내가 받는 월세와 보증금, 어디까지 과세 대상일까

표부터 보겠습니다. 세로축은 보유 주택 수, 가로축은 받은 돈의 성격입니다. '전세는 세금이 없다'는 통념이 어디까지 맞고 어디서 깨지는지가 여기 들어 있습니다.

주의할 칸은 2주택 행의 보증금입니다. 지금은 비과세지만 조건이 맞으면 과세로 바뀝니다. 귀속연도와 신고 시점을 붙여 읽어야 합니다 - 2026년 귀속분은 2027년 5월 종합소득세 신고 때 처음 반영됩니다.

1주택 행도 그냥 지나치면 곤란합니다. '1주택자는 임대소득세가 없다'는 요약이 퍼져 있지만 국세청 신고안내는 예외를 두 가지 적어 두었습니다. 국외주택의 월세, 그리고 기준시가 12억원 초과 주택의 월세입니다.

✋ 임대소득의 12억과 양도소득세의 12억은 재는 자가 다릅니다. 주택임대소득의 12억원은 기준시가로 재고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 12억원은 실제 거래가격으로 잽니다.

여기서 세는 '주택 수'는 소득세법이 정한 범위입니다

이 글에서 2주택·3주택이라고 할 때의 숫자는 소득세법 제25조 제1항이 정한 범위 안의 주택 수입니다. 그 조문에는 단서가 하나 붙어 있습니다. 40제곱미터 이하인 주택으로서 기준시가가 2억원 이하인 주택은 주택 수에 넣지 않는다는 대목입니다.

함정은 '으로서'라는 두 글자입니다. 면적과 기준시가 중 하나만 채우면 되는 게 아니라 둘을 모두 채워야 주택 수에서 빠집니다. 40제곱미터짜리 원룸이라도 기준시가가 2억원을 넘으면 그대로 들어갑니다. 이 특례에는 기한도 적혀 있습니다 - 현행 조문은 2026년 12월 31일까지로 정하고 있고, 그 이후는 지금 단정하지 않겠습니다.

지금 센 숫자는 소득세법이 임대소득을 따질 때 쓰는 주택 수일 뿐입니다. 양도소득세·종합부동산세·취득세·청약은 저마다 다른 규칙으로 세는데, 그 비교는 세목별 주택 수 판정을 다루는 별도의 글의 몫입니다.

12억이 세 번 나오는데 세 개가 다 다릅니다

12억. 이 제도를 설명하는 글마다 나오는 숫자입니다. 그런데 같은 12억이 세 자리에 나오고, 세 개가 각각 다른 것을 잽니다. 게다가 정작 계산에서 빼는 금액은 12억이 아닙니다.

2주택(해당 과세기간의 기준시가가 12억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다)을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원 이상의 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우 — 소득세법 제25조 제1항 제2호

표의 마지막 줄이 이 글의 결론입니다. '12억을 넘으면 12억을 빼고 계산한다'가 아닙니다. 12억은 과세 대상의 문을 여는 열쇠이고, 계산에서 빼는 금액은 3억원입니다.

2026년 귀속부터 신설되는 것 - 고가 2주택의 보증금

그러면 새로 들어오는 사람은 누구일까요? 국세청 신고안내는 '(26년 귀속 이후) 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택자의 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하는 경우'라고 적고 있습니다. 요건이 둘이고, 둘을 모두 채워야 합니다.

• ✔️ 기준시가가 12억원을 넘는 주택 2채를 소유할 것 - 12억원 이하인 주택은 주택 수에서 빠집니다
• ✔️ 그 주택들의 보증금 합계액이 12억원을 넘을 것 - 이 12억원은 소득세법 시행령이 정한 금액입니다

여기서 층을 나눠 볼 필요가 있습니다. 12억원이라는 금액을 정한 것은 법률이 아닙니다. 소득세법 제25조 제1항 제2호는 '3억원 이상의 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액'까지만 정하고 액수는 시행령에 넘겼고, 그 금액을 12억원으로 정한 조문은 소득세법 시행령 제53조 제1항입니다. 법 개정 없이 시행령 개정만으로 바뀔 수 있는 숫자라는 뜻입니다.

적용 시점도 함께 봐야 합니다. 이 규정은 2026년 1월 1일 시행된 소득세법에 들어 있고 2026년 귀속분부터 적용됩니다. 2026년 한 해의 임대 실적을 2027년 5월 종합소득세 신고에서 신고하므로, 신고서에 처음 반영되는 시점은 2027년 5월입니다.

전세만 놓은 2주택자는 지금까지 보증금이 과세 대상이 아니었습니다. 같은 보증금이라도 임대인에게는 과세 문제가, 임차인에게는 돌려받는 문제가 걸립니다. 임차인 쪽은 전세보증금 반환보증을 다룬 글에서 정리했습니다.

보증금을 수입으로 바꾸는 계산, 구조만 짚습니다

과세 대상으로 걸리면 보증금은 어떻게 수입으로 바뀔까요? 국세청이 안내하는 산식은 (보증금 등 − 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년은 366) × 정기예금이자율입니다. 장부를 갖춰 기장신고를 하면 해당 임대사업에서 발생한 수입이자·할인료·배당금을 여기서 뺍니다.

✋ 이름이 같은 다른 제도가 있습니다. 상가 임대에서 부가가치세에 쓰는 간주임대료는 세목도 계산식도 대상도 다릅니다. 상가 기준 계산을 주택 보증금에 대입하면 결과가 맞지 않습니다.

✋ 이 표에 숫자를 대입한 계산 예시가 없는 것은 의도한 선택입니다. 산식의 마지막 칸인 정기예금이자율은 귀속연도마다 따로 정해지는데, 국세청 간주임대료 안내는 2026년 9월 현재 2025년 귀속 기준으로 표기돼 있습니다. 계산기와 블로그 예시마다 이율이 다르게 들어가 있는 이유입니다. 신고 대상 귀속연도의 이율은 국세청 「주택 보증금에 대한 간주임대료」 안내에서 직접 확인해야 합니다.

과세 대상이라면 그다음 - 2천만원과 두 갈래

과세 대상이라는 결론이 나오면 다음 갈림길은 신고 방식입니다. 국세청 안내에 따르면 주택임대 총수입금액 합계가 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중에서 고를 수 있고, 분리과세는 14퍼센트 단일세율입니다.

분리과세를 고르면 필요경비율과 기본공제가 등록 여부로 갈립니다. 국세청 안내는 등록임대주택이면 필요경비율 60퍼센트와 기본공제 400만원을, 그렇지 않으면 50퍼센트와 200만원을 적용한다고 정리합니다. 기본공제는 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 붙습니다.

그러면 어느 쪽이 유리할까요? 이 글은 그 계산을 하지 않습니다. 단일세율과 누진세율 중 어느 쪽이 나은지는 다른 소득 규모와 공제에 따라 갈리기 때문입니다. 두 방식을 나란히 계산한 사례는 국세청 주택임대소득 안내에 실려 있습니다. 참고로 이 분리과세는 금융소득·배당소득의 분리과세와는 다른 제도입니다.

✋ 등록임대주택의 '임대료 5퍼센트'와 상생임대인의 '5퍼센트'는 다른 제도입니다. 앞은 필요경비율 60퍼센트·기본공제 400만원과 연결되는 등록임대주택 요건이고, 뒤는 양도소득세 거주요건과 얽힌 별도 제도입니다. 상생임대인 제도를 다룬 글에서 조건을 따로 확인하세요.

자주 묻는 질문

전세만 놓고 있는 2주택자인데 2026년부터 세금을 내나요? 두 채가 모두 기준시가 12억원을 넘고 보증금 합계도 12억원을 넘는 경우에만 대상이 됩니다. 한 채라도 12억원 이하이면 주택 수에 들어가지 않습니다. 첫 신고는 2027년 5월입니다.

1주택인데 월세를 받습니다. 신고 대상인가요? 원칙은 비과세지만 예외가 둘 있습니다. 국외주택의 월세, 그리고 기준시가 12억원 초과 주택의 월세는 1주택이어도 과세 대상이라고 국세청은 안내합니다.

기준시가 12억원은 실거래가 12억원과 같은 말인가요? 다릅니다. 임대소득에서 따지는 것은 기준시가입니다. 내 주택의 기준시가를 어디서 확인하는지는 주택 유형에 따라 갈리므로 홈택스 안내나 관할 세무서에서 확인하세요.

오피스텔이나 소형 원룸도 주택 수에 들어가나요? 40제곱미터 이하이면서 기준시가도 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 넣지 않습니다(소득세법 제25조 제1항 단서). 두 요건 중 하나만 채워서는 빠지지 않습니다. 오피스텔이 주택에 해당하는지는 이 글에서 판정하지 않습니다.

계산기마다 이자율이 다른데 무엇이 맞나요? 정기예금이자율은 귀속연도별로 따로 정해집니다. 국세청 간주임대료 안내는 2026년 9월 현재 2025년 귀속분을 싣고 있고, 인터넷에는 서로 다른 값이 섞여 있습니다. 신고 대상 귀속연도의 값을 국세청 안내에서 확인하세요.

수입이 2천만원 이하면 분리과세가 무조건 유리한가요? 아닙니다. 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중에서 고를 수 있을 뿐입니다. 어느 쪽이 유리한지는 다른 소득과 공제에 따라 갈립니다.

신고 전 확인 목록과 핵심 요약

✋ 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자 등록은 다른 절차입니다. 국세청은 필요경비율 60퍼센트·기본공제 400만원이 적용되는 등록임대주택의 요건으로 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 안내합니다. 세무서 등록만 마치고 60퍼센트를 적용하면 신고가 어긋납니다. 그 세무서 등록에는 기한도 있습니다. 소득세법은 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하지 않으면 사업 개시일부터 신청 직전일까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2, 즉 0.2퍼센트를 가산세로 더해 납부하도록 정하고 있습니다.

신고 전에 다섯 가지만 확인해 보세요.

📌 세 줄 요약. 월세는 2주택부터 전액 과세되고, 보증금은 3주택 이상에서 3억원 초과분이 과세됩니다. 2026년 귀속분부터는 기준시가 12억원 초과 주택 2채에 보증금 합계까지 넘으면 전세만 놓았어도 대상이 되며, 첫 신고는 2027년 5월입니다. 문턱은 12억원이지만 계산에서 빼는 금액은 3억원입니다.

※ 인용한 조문은 2026년 1월 1일 시행 소득세법 제25조 제1항과 소득세법 시행령 제53조 원문이며, 2026년 9월 10일 국가법령정보센터에서 확인했습니다. 나머지 수치와 산식은 같은 날 확인한 국세청 주택임대소득 신고안내 및 간주임대료 안내에 따른 것으로, 두 안내는 2025년 귀속 기준으로 표기돼 있습니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 개별 사안의 과세 여부나 세액을 판정하지 않습니다. 확인은 홈택스·손택스, 관할 세무서, 국세상담센터 126을 이용하세요.