분양가상한제 전매제한·실거주 의무 차이 - 조문과 기간 총정리

수도권 분양가상한제 단지 공급이 이어지면서 전매제한과 실거주 의무를 다시 확인하려는 분들이 늘고 있습니다. 결론부터 말하면 두 규제는 같은 제도가 아닙니다. 전매제한은 주택법 제64조가 '파는 것'을 막고, 거주의무는 제57조의2가 '살지 않는 것'을 막습니다.

근거 조문만 다른 게 아닙니다. 기간을 세는 날도, 어겼을 때 벌어지는 일도 다릅니다. 입주자모집공고문에 두 기간이 서로 다른 숫자로 따로 적히는 이유가 여기 있습니다.

💡 이 글을 읽으면 알 수 있어요

• ✔️ 전매제한과 거주의무의 근거 조문·기산일·위반 효과 차이
• ✔️ 택지·지역과 분양가 비율로 갈리는 두 기간 조견표
• ✔️ 위반 시 처벌·LH 매입 구조와 인정되는 예외 사유

청약 일정과 절차 전반은 2026 청약 캘린더 & 가이드에 정리해 두었습니다. 이 글은 계약 이후에 따라붙는 두 의무만 조문 단위로 다룹니다.

전매제한과 실거주 의무, 무엇이 다른가요

가장 큰 차이는 무엇을 막느냐입니다. 전매제한은 분양권·소유권을 넘기는 행위를, 거주의무는 내가 살지 않는 상태를 막습니다. 그래서 전매제한이 풀려도 거주의무는 그대로 남아 있을 수 있습니다.

아래 표는 두 제도를 축별로 대조한 것입니다. 조문 번호와 벌칙 수위는 국가법령정보센터의 현행 주택법(2026년 8월 4일 시행) 조문을 기준으로 정리했습니다.

✋ '실거주 의무'라는 한 단어가 서로 다른 제도를 뭉갭니다. 이 글의 거주의무는 주택법 제57조의2입니다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건은 소득세법 시행령 제154조 제1항이 정하는 별개 요건으로, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에 보유 2년과 거주 2년을 함께 요구하는 세금 요건입니다. 근거 법령도 위반 효과도 다르므로 기간을 섞어 쓰면 안 됩니다.

재당첨 제한이나 공급질서 교란 제재와도 층위가 다릅니다. 그쪽은 다음 청약에 다시 넣을 수 있느냐의 문제입니다.

지역과 분양가 비율로 갈리는 기간 조견표

두 기간은 애초에 다른 잣대로 정해집니다. 전매제한 기간은 택지 구분과 지역이, 거주의무 기간은 분양가가 인근 시세의 몇 퍼센트인지가 결정합니다. 기준이 다르니 숫자가 같을 이유도 없습니다.

아래 조견표는 현행 조문과 법제처 생활법령정보 안내를 대조해 두 기간을 한 표에 모은 것입니다(2026년 8월 기준). 전매제한 기간은 주택법 시행령 제73조 제1항과 별표 3이, 거주의무 기간은 같은 영 제60조의2가 각각 정합니다.

표에서 먼저 볼 칸은 마지막 열의 '해당 없음'입니다. 거주의무는 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택에만 붙습니다(주택법 제57조의2 제1항). 반대로 전매제한은 비수도권에도 지역별로 남습니다.

민간택지에서는 같은 분양가상한제 주택이라도 그 단지가 투기과열지구에 있는지에 따라 전매제한 기간이 갈립니다. 투기과열지구 지정은 전매제한 말고도 대출·세금·청약 조건을 함께 건드리는데, 그 범위는 규제지역 지정으로 달라지는 대출·세금·청약 규제 정리에 따로 담았습니다. 토지임대부 분양주택은 거주의무기간이 5년이고, 전매제한 대상에도 포함됩니다(주택법 제64조 제1항 제6호). 내 단지가 어느 칸에 해당하는지는 공고문에서 확인해야 합니다.

✋ 인근 시세 대비 분양가 비율은 내가 계산해서 정하는 값이 아닙니다. 조문은 인근지역 주택매매가격을 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정하도록 정하고 있습니다(제57조의2 제1항). 실제로 적용되는 연수는 입주자모집공고문의 거주의무기간 항목에서 확인해야 합니다.

'3년 유예'가 아니라 '3년 이내 입주'입니다

'실거주 의무 3년 유예'라는 표현부터 정리하겠습니다. 조문은 의무를 미뤄 준다고 말하지 않습니다. 주택법 제57조의2 제1항은 거주의무자가 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하여야 하고, 이어서 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다고 정합니다(2026년 8월 4일 시행 조문).

✋ '유예'는 의무 자체가 뒤로 밀린다는 뜻이지만, 조문이 정한 것은 '3년 이내에 입주하라'는 이행 시한입니다. 거주의무기간이 사라지거나 짧아진다는 뜻이 아닙니다. 유예로 읽으면 살아야 하는 총 기간이 줄어든다고 오해하게 됩니다.

토지임대부 분양주택은 입주 시한 자체가 다릅니다. 같은 항의 괄호가 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 입주 시점으로 못박고 있어, 3년의 여유가 주어지지 않습니다.

기산일이 다르면 실제로 풀리는 시점도 어긋납니다. 당첨자 발표일이 2026년 3월, 최초 입주가능일이 2029년 3월인 단지를 가정해 보겠습니다(날짜는 설명용 가정입니다). 전매제한 3년은 2029년 3월 무렵 끝나지만, 거주의무 3년은 그때부터 새로 시작합니다.

거주의무가 붙으면 잔금을 세입자 보증금으로 치르는 계획이 막힐 수 있습니다. 전세와 월세 부담을 비교할 때는 전월세 전환·대출 계산기를 쓰면 되지만, 이 계산기가 거주의무 해당 여부까지 판정해 주지는 않습니다. 보증금과 월세를 서로 환산하는 기준 자체는 전월세 전환율의 계산법과 적용 범위 정리에 따로 적어 두었습니다.

지키지 못하면 어떻게 되나요

어겼을 때의 무게도 다릅니다. 형사 처벌 수위는 전매제한 쪽이 높고, 거주의무 위반은 집을 LH에 넘겨야 하는 구조입니다.

아래 표는 현행 주택법 제101조와 제104조를 기준으로 정리한 것입니다(2026년 8월 기준).

계산 예시 - 시세차익 4억원이 사라지는 구조

숫자로 보겠습니다. 분양가 8억원을 모두 납부한 집의 시세가 12억원이 됐다고 가정합니다. 제57조의2 제1항 단서의 부득이한 사유가 아닌 이유로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려면 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 하고(제2항 단서), 매입비용은 납부한 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액입니다(제4항).

표의 금액은 전부 설명용 가정이고, 실제 매입금액은 납부 시점과 이자율에 따라 달라집니다. 거주의무 위반은 '팔면 그만'인 문제가 아니라, 원금과 이자만 돌려받고 나오는 문제입니다.

팔 수 있는 예외, 살지 않아도 되는 예외

예외가 없지는 않습니다. 다만 두 제도의 예외는 성격이 다릅니다 - 전매제한은 동의를 받아 파는 길이고, 거주의무는 그 기간을 거주한 것으로 보아 주는 길입니다.

전매제한 예외 - 동의를 받아야 합니다

전매가 열리는 통로는 주택법 제64조 제2항 본문과 시행령 제73조 제4항입니다. 시행령이 열거한 사유에 해당하면서 한국토지주택공사(사업주체가 공공주택사업자이면 그 공공주택사업자)의 동의를 받은 경우에만 제64조 제1항을 적용하지 않습니다. 열거된 사유는 다음과 같습니다.

• 세대원 전원이 다른 광역시·특별자치시·특별자치도·시·군으로 이전(수도권 안에서 옮기는 경우는 제외)
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전
• 세대원 전원의 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류
• 이혼으로 배우자에게 입주자 지위나 주택을 이전하는 경우
• 공익사업 시행에 따른 이주대책용 주택을 공급받은 경우
• 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무로 경매 또는 공매가 시행되는 경우
• 입주자 지위나 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
• 실직·파산·신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우

절차는 순서가 정해져 있습니다.

1. 내 사정이 시행령 제73조 제4항에 열거된 사유에 해당하는지 확인합니다.
2. 국토교통부령으로 정하는 전매 동의신청서를 한국토지주택공사에 제출합니다. 접수한 날부터 14일 이내에 동의 여부를 통보받습니다(시행령 제73조 제5항).
3. 동의를 받은 뒤에 매매 계약과 명의 변경을 진행합니다.

✋ 동의 없이 넘긴 전매는 예외가 아니라 위반입니다. 사유에 해당한다는 사실만으로 자동으로 풀리지 않습니다.

거주의무 예외 - '거주한 것으로 봅니다'

거주의무 쪽 예외는 표현부터 다릅니다. 주택법 제57조의2 제1항 단서는 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있으면 그 기간을 해당 주택에 거주한 것으로 봅니다. 세부 사유는 시행령 제60조의2가 정하며, 대표적인 유형은 다음과 같습니다.

• 근무·생업·취학·질병 치료 때문에 다른 주택에 거주하거나 해외에 체류하는 경우
• 군인이 인사발령에 따라 옮겨 거주하는 경우
• 노인장기요양기관에 입소한 경우
• 혼인·이혼으로 세대원이 승계해 거주하는 경우
• 가정어린이집 설치를 위해 거주하는 경우

위 목록은 대표 유형이고, 전체 사유와 인정 요건은 시행령 제60조의2에 따로 정해져 있습니다. 청약 신청 단계의 예외와는 별개 규정입니다.

자주 묻는 질문

전매제한과 실거주 의무, 같은 말 아닌가요? 아닙니다. 근거 조문(제64조 vs 제57조의2)도, 기간을 세는 날(당첨자 발표일 vs 최초 입주가능일)도, 위반 시 제재(입주자자격 제한 vs LH 매입 신청)도 다릅니다. 전매제한이 끝났다고 거주의무가 함께 끝나지 않습니다.

거주의무가 있는 집도 전세를 놓을 수 있나요? 두 규제가 막는 대상이 다르다는 점부터 봐야 합니다. 전매제한은 분양권·주택을 넘기는 행위를 막고, 거주의무는 본인이 거주하지 않는 상태를 막습니다. 거주의무가 붙은 주택은 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하고 거주의무기간을 채워야 하므로, 임대 계획을 세우기 전에 공고문의 거주의무기간부터 확인하고 개별 사안은 사업주체와 LH에 문의해야 합니다.

소유권이전등기를 마치면 전매제한이 끝나나요? 주택법 시행령 별표 3 비고는 전매제한기간 이내에 해당 주택의 소유권이전등기를 완료한 경우 그때 전매제한기간이 지난 것으로 본다고 정하고 있습니다(2026년 8월 기준). 다만 이는 전매제한에 관한 규정이고, 거주의무는 제57조의2에 따라 그대로 남습니다.

내 단지의 기간은 어디서 확인하나요? 입주자모집공고문이 정답지입니다. 법제처 생활법령정보도 거주의무와 전매제한을 '입주자 모집공고 확인하기' 항목 아래에서 안내하고 있습니다. 청약홈에 게시된 공고문에서 두 기간을 각각 확인하고, 표기가 분명하지 않으면 사업주체에 문의해야 합니다.

거주의무를 못 지키면 그냥 시장에 팔면 되나요? 아닙니다. 거주의무를 이행하지 않으면 해당 주택을 양도할 수 없고, 부득이한 사유가 아닌 이유로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려면 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 합니다. 받는 돈은 납부한 입주금에 1년 만기 정기예금 평균이자율 이자를 더한 금액이라 시세차익은 남지 않습니다.

📌 전매제한은 주택법 제64조, 거주의무는 제57조의2 - 근거 조문부터 다른 별개 제도입니다. 기간은 택지·지역과 분양가 비율이 각각 정하고, 위반하면 전매제한은 형사 처벌과 입주자자격 제한으로, 거주의무는 LH 매입으로 이어져 시세와의 차액이 남지 않습니다.

내 단지의 숫자는 공고문에 이미 적혀 있습니다. 전매제한·거주의무기간 항목을 먼저 확인하고, 예외 인정이나 매입 신청처럼 개별 사정이 걸린 문제는 관할 지자체 주택과와 사업주체, LH, 청약홈에 직접 확인해 보세요.

※ 이 글은 제도 요건을 정리한 정보 제공 글입니다. 청약·매수·전매 시점을 권하는 조언이 아니며, 법령은 개정될 수 있으므로 실제 판단은 현행 조문과 관할 기관 안내로 확인하세요.